在菲律宾买房如何辨别永久产权和租赁产权？

随着中国“一带一路”的步伐，越来越多投资者看好菲律宾未来的发展前景。

菲律宾的房产也成为中国投资者的投资新方向。

中国人（或外国人）在菲律宾购买房产，跟菲律宾当地人购买房产，会有什么样的区别呢？

菲律宾政府并没有针对外国人而制定一些特别的税费。

也就是说你在菲律宾购买房产是跟本地人购买房产时要交的税费是一样的。

一手房有12%的VAT（一般都包含在房价里面，二手房有大概3%的过户费，6%的增值税【卖方出】）。

当投资人从买进菲律宾房产，持有收租，到售出房产，在这3个阶段需要负担不一样的税务。

1.买进

Local Transfer Tax（换名税）：0.75%

Registration Fee（登记费）：0.2-0.5%

Documentary Stamp Tax（印花税）：1.5%

2.持有

Real Property Tax（房产税）：0.3-0.5%

类似美国房产税及土地税，每年都要缴交。

3.售出

Capital Gain Tax（资本利得税）：6%

资本利得税是针对处理菲律宾房产时产生的税收，例如买卖房子，土地等。

CGT不是针对获利的部分收税，而是根据成交合同价格计算。

例如，你卖出一户成交价1000万比索的房子，你需要缴交的CGT就是60万比索。

CGT是固定税率，不管赚赔都要征收。

名额限制

菲律宾不限购，你可以购买一套或者多套都行。

但在这里会有一点区别，一栋大楼内，外国人最多只能占有40%的名额，剩下的60%必须是本地人了。

也就是说如果该楼盘已经有40%是外国人购买了，那剩下的只能是菲律宾人才能购买，外国人不能购买了。

外国人在菲律宾置产可以拥有永久产权

菲律宾房产权状大致上有分二种：

CCT（Condominium Certificate of Title）：土地产权是持份的，大楼项目属于这类权状。

TCT（Transfer Certificate of Title）：土地持份是100%所有，独栋房产属于这类，但外国人不能持有。

菲律宾房子产权分为永久所有权（Freehold）以及使用权（Leasehold），而外国人在菲律宾可以拥有永久产权，并没有持有时间上的限制。

购房种类

外国人只能购买公寓，即高层住宅楼Condo或Apartment，或者写字楼Office。

凡是带土地的House and Lot，即房屋或者别墅是不能购买的，联排别墅也是带土地，也无法购买，本地人就没有限制。

如何辨别你买到的房子是永久产权还是租赁权？

1、查看Other Charges(OC)的费用是多少。

2、确认购房合同是长什么样子。

一、从Other Charges(OC)的费用上判断是否是永久产权

在菲律宾买一手新房，只会涉及到两种税：

1、VAT增值税（Value-Added Tax，简称VAT）

VAT增值税是菲律宾政府统一的，一律是按照12%来征收。

2、Other Charges(OC)杂税

Other Charges(OC)杂税，是办理契税、印花税、公证费等各种杂税杂费的统称。

OC费用和楼盘所在城市以及是哪个开发商有关系，虽然各个开发商之间的OC费用会有一些出入，但差距不会太大。

一般永久产权的房子，OC费用在6-6.5%区间是正常的。

如果你买的房子，OC费用是大于等于8%的，那就需要特别注意。

99%的可能性就是租赁权的房子。

因为租赁权的房子，是开发商把房子长期租赁给你的，开发商要多收取租赁管理费等。

有些开发商会把OC费用称之为：Closing Fees，和Other Charges(OC)性质是一样的。

只是叫法不同而已。

以下为两个一线开发商的文件，大家可以查看查看OC的费用是多少

二、从购房合同上判断是否是永久产权

必须明确一点：租赁权的房子，是根本就没有购房合同的。

开发商给你的文件，并不是购房文件，而是使用权转让文件。

菲律宾是一个海洋法系国家。

很多法律规定和要求，和国内完全不一样。

某种程度上讲，菲律宾的法律在很多事情上更为严谨和细致。

1、永久产权

永久产权是有购房合同的。

这个合同就是销售协议，英文也叫：Contract to Sell。

只有永久产权的房子，才会有销售协议。

销售协议是指：开发商是把这个房子销售卖给你的，包括永久产权。

因为菲律宾法律规定，销售出去的房子，默认都是永久产权。

2、租赁产权

房子没有产权，只是50年的租赁权，怎么可能会有销售协议呢？

因为房子的产权还是开发商所有，所以租赁产权的房子，只有使用权转让协议，英文叫：RIGHT TO USE；而根本就不会有Contract to Sell(销售协议)。

并且在这个叫RIGHT TO USE的使用权转让协议中，还明确规定了租赁期限是50年。

作为海洋法系的国家，菲律宾在合同文件上的用词是非常严谨的。

其实是永久产权还是租赁产权，在文件的标题上就能识别出来。

比如下列文件的标识的位置

租赁权的房子，根本就卖不掉，这一点想都不用想。

因为你拥有的只是这个房子的使用权，怎么去卖？

外国人也不会买，本国人更不会买。

如果不小心买了只有租赁权的房子，只能提供下面的建议：

1、及时断供，及时止损，减少损失。

2、如果舍不得断供，房子地段还可以，那就慢慢出租赚租金吧。

但要想转手卖掉，想都不用想，没人会买。

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